Habitation principale : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le contrat de location relatif à l’habitation principale est soumis à la Loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public.
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L’huissier de justice est susceptible à différents moments au cours de la location :
- Etat des lieux d’entrée : la loi dispose qu’un état des lieux d’entrée est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Ce tiers mandaté peut être un huissier de justice. De même, si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Il en est de même lors de l’état des lieux de sortie.
- En cas de logement indécent : le logement doit remplir les critères de décence prévus par la loi. En cas de logement indécent, l’Huissier de justice peut dresser un état des lieux détaillé portant particulièrement sur lesdits critères. L’huissier n’a pas compétence pour déclarer un logement indécent mais le procès-verbal de constat aura une force probante qui vaudra jusqu’à preuve contraire.
- Non respect de ses obligations par le locataire : le locataire est en autre tenu de payer son loyer, justifier d’une assurance, user paisiblement des lieux suivant la destination définie. Si ces obligations ne sont pas respectées, l’huissier de justice peut délivrer une sommation d’avoir à justifier d’une assurance, un commandement de payer les loyers, une somation d’avoir à cesser les troubles de voisinage et se conformer à ses obligations. A défaut, l’huissier de justice est compétent pour engager une procédure judiciaire à l’encontre du locataire.
- Non respect de ses obligations par le propriétaire : le locataire peut faire appel à un huissier de justice si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Si le propriétaire ne respecte pas ces obligation, l’huissier de justice peut lui signifier une sommation d’avoir à s’y conformer, sous astreinte, sous peine de poursuites judiciaires. La consignation des loyers entre les mains de l’huissier n’est en revanche pas de droit. Une décision de justice doit l’ordonner et l’huissier de justice peut se charger de la procédure.
- Congés : le contrat de bail a une durée légale prévue par la loi. Toutefois, il est possible pour le locataire de quitter les lieux avant la fin du contrat de bail. Pour cela, il doit en aviser son propriétaire en respectant un délai de préavis. Le congé peut être délivré en recommandé avec accusé de réception mais également par acte d’Huissier. Le congé délivré par acte d’huissier de justice en garantit une date certaine et fait courir le délai de préavis sans aucun doute possible sur le point de départ. Le congé donné par le propriétaire obéit à des conditions beaucoup plus restrictives prévues par l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 : le bailleur ne peut donner congé à son locataire que dans certains cas : pour vendre le logement, pour reprendre le logement, pour motifs légitimes et sérieux. Le congé doit contenir des mentions obligatoires strictes et être délivré pour une date précise avec un délai de préavis. Compte tenu de ces exigences légales, il est fortement conseillé de faire appel à un huissier de justice pour la signification d’un congé au preneur. Le cout du congé dépend du motif et du délai dans lequel celui-ci doit être délivré. Pour un devis détaillé, ne pas hésiter à nous contacter.
- Logement abandonné : l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure spécifique en cas de doute sur l’occupation du logement. L’huissier de justice délivre une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement. A défaut de réponse l’huissier de justice peut pénétrer dans les lieux et constater l’abandon. L’huissier déposera ensuite une requête auprès du juge pour voir déclarer le logement abandonné et obtenir l’autorisation pour le propriétaire de reprendre son bien.
Baux commerciaux.
Nous intervenons également pour les contrats de locations des locaux commerciaux.
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- Etat des lieux : l’article L 145-40-1 du code de commerce prévoit que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. Ce tiers peut naturellement être un huissier de justice. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
- Refus de renouvellement du bail pour motif légitime : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. S'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être faite par acte d’huissier de justice.
- Congés et renouvellement de bail commercial : le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans. Toutefois, a loi prévoit les cas dans lequels il est possible pour le preneur et pour le bailleur de donner congé avant l’expiration du bail. Ainsi, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant, réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le bailleur peut donner congé avec offre de renouvellement pour l’expiration de bail. S’il n’entend pas offrir le renouvellement à son locataire, il sera tenu au paiement d’une indemnité d’éviction.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte d’Huissier de Justice.
A défaut de congé délivré par le bailleur, le preneur peut demander le renouvellement du bail au preneur et faire appel à un huissier de justice pour signifier l’acte. - Résiliation de bail pour non paiement de loyers : voir page recouvrement loyers.
